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pp电子首页_房地产泡沫破裂的后果分析

 


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本文摘要:概要:房地产泡沫的裂痕首先对银行产生极大的危害,通过对还包括香港在内的22个工业化国家和地产的住房市场及股市的热潮和衰败的研究,我们找到住房价格暴跌更加有可能使银行受到压制,原因是在多数国家,银行主导着购房贷款业务。

概要:房地产泡沫的裂痕首先对银行产生极大的危害,通过对还包括香港在内的22个工业化国家和地产的住房市场及股市的热潮和衰败的研究,我们找到住房价格暴跌更加有可能使银行受到压制,原因是在多数国家,银行主导着购房贷款业务。但是房地产泡沫所带给的灾难远不止逗留在银行的层面上。  关键词:房地产泡沫;泡沫裂痕;经济危机;政治危机;社会危机      一、房地产泡沫裂痕所致经济危机      (一)生产衰退   房地产泡沫的幻灭往往预示着经济不景气,股价暴跌,企业财务营运渐渐陷入困境。股价暴跌使企业发售的大量可切换公司认股权在长年内无法改以股权,从而给企业带给巨额的债务开销;此外,地价和股价暴跌也使企业忍受了极大的资产评估损失和不得不出售土地和股票的销售损失。

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企业收益的增加又使得投资严重不足,既减少了研究研发投资水平,也增加了企业在设备上的投资。1992年,日本制造业的研究研发费用上升3.5%,以这次危机为转折点,日本渐渐丧失了在汽车和半导体等部门的优势。生产的萧条又造成了雇用环境的好转和居民实际收入的上升。

据泰国官方统计数字,1998年1至7月,泰国倒闭企业约5,377家,投产企业约6,538家。至1997年底,失业人数约120万,1998年又减少到200万。     (二)消费骤减   Case et al.(2001)等人的研究认为房地产价格的变动对消费的影响远大于股票,以香港经验来看,是当楼价大幅度下降导致大量负资产,房地产交易大幅度增加,连带建筑、工程、银行抵押及律师行的做生意大不受影响,最后影响不会拓展至高档消费市场及其它行业。

此外,地价的暴跌使得居民个人所享有的土地资产升值。由于经济萧条和个人收入水平的上升,居民对未来抱有有所不同程度的忧虑,因此不会增加当期的消费,不断扩大收益中的储蓄部分。以待不时之需,以美国经验来看,房地产业的下降最少使经济增长率上升2个百分点以上。

     (三)经济增长速度上升   个人消费的衰退又使众多生产消费品的产业部门陷入困境。令其大量企业倒闭及裁员。图1为1982年至2006年香港失业率和低收入严重不足亲率情况,自1998年开始大大上升,以后2004年才开始上升。企业倒闭及裁员意味著大量的失业员工,即使没破产的企业。

由于收益的上升也要大大裁减人员。     二、房地产泡沫裂痕还有可能引起政治和社会危机      随着房地产泡沫裂痕和经济危机的再次发生,失业人数激增,社会民怨不会减少。

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以香港为事例,1997年房地产泡沫幻灭后,以检举个案计算出来的犯罪率开始上升,由1997年的每10万人有1,038宗,减少至2004年的1,299宗,增幅高达25.14%,以后2005年才开始同落。意欲2为事例,由1997年至2005年间犯罪率与香港私人住宅售价指数走势基本上呈圆形忽略方向变动,即当住宅指数暴跌时,犯罪率不会下降,忽略亦言,由于2001年及2002年归属于点状情况,若从图中去除,并以虚线相连2000年及2003年,前迹的偏移关系更加明晰。        我们再行以散点图重绘香港私人住宅售价指数(以平均值计算出来)与犯罪率的关系。

由点的产于来看,两者不存在偏移关系,但并不是直线关系,指出还有其它因素在再次发生起到。由于人们对日益好转的经济危机深感反感,香港社会危机渐渐激化。

中产阶级、负资产业主、工人,甚至商家此起彼伏地使用有所不同形式向政府传达反感、再一造成再次发生了2003年7月1日的50万人示威游行,幸好在中央的大力支持下,示威并没引发骚乱,亦没导致社会动荡不安。但在经济形势每况愈下,最后被迫董建华以身体健康理由在2005年3月10日向中央辞职。

  香港房地产泡沫幻灭亦某种程度令其百业萧条,失业率下降,但香港的经济基础较坚稳,社会福利确保亦较其它东南亚国家完备,尽管民怨日浅,但一直没导致过于大的社会动荡不安。在图4为由1997年4月至2005年3月香港私人住宅售价指数与特首董建华的支特度回头趋较为,难于找到董建华自兼任特首开始,支特度仍然暴跌,与楼价走势相近,但波动幅度较细,支特度长年在50以下,而2003年7月期间更加一度跌到至40以下。

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  图5为香港私人住宅售价指数与特首董建华的支特度的相关度分析,我们可以看到在楼价由55至95之区间,于是以相关度较高,低于或高于此区间,相关度较低,体现民意指出某些环境不是特区政府或董建华所能掌控的,例如亚洲金融风暴或非典疫情令其房价暴跌,解释香港民意是有理智的。              三、总结      总而言之,房地产业的发展,关系到涉及产业的发展以及整个国民经济的快速增长。房地产行业的投资风险问题,关系到政府对房地产业的调控措施制订、企业投资方向确认以及金融机构决策等。

如果对房地产的泡沫程度、房地产业投资风险评估有误,将可能会对个人、企业和社会导致无法估量的损失。日本、东南亚、香港等国家和地区的房地产泡沫所引起的金融危机完全使这些国家和地区的经济一蹶不振,也导致大批企业倒闭,投资者倾家荡产。

近代的资产泡沫幻灭事件不但规模大、次数频繁、影响深远影响,而且仍然局限于资本市场,有对话、跨国和横跨产业的趋势。近代较相当严重的泡沫事件还包括八十年代末再次发生在日本的房地产泡沫、九十年代末再次发生的亚洲金融危机造成部分东南亚地区的地产泡沫幻灭,及在2000年再次发生的科网股泡沫幻灭。

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至于香港,早1881年之后首次经常出现房地产泡沫,但令人们记忆犹新的还是由1997年至2003年间房地产曾枯将近70%的经历。事实上,房地产泡沫在世界上其它大城市亦随处可见,上海由1995年至1999年间房地产价格暴跌了近38%,莫斯科在1995年至1999年间暴跌了近67%,巴黎在1991年至1998年间暴跌了近43%。当然,房地产泡沫与大多数投机泡沫一样,最后逃不了下跌的下场。每一次房地产泡沫幻灭不但令其许多私房拥有者带给伤痛,也对当地的经济发展,甚至给政府的管治威信带给沈重的压制。

研究房地产泡沫的成因、构成过程、泡沫幻灭的诱因和导火线,舒解和烫平泡沫的方法和对策,特别是在成立预警机制、REITs和派生工具(例如根据Halifac房价指数而另设的hedgelets),不但对社会平稳和经济发展有一定的实用性,而且对房地产以至金融理论的创意亦有一定的价值。因而,准确分析房地产泡沫的成因,房地产泡沫不存在与否及泡沫的规模,从而准确评价房地产行业投资风险,对于政府宏观调控、房地产商投资决策及金融机构决策等都有很好的参照起到(谢明腊、江春泽1999)。


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